在房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是商業(yè)地產(chǎn)或大型項(xiàng)目的租賃合同中，往往會(huì)涉及一筆不小的履約保證金。當(dāng)租戶與業(yè)主簽訂合同，交付履約保證金后，可能會(huì)認(rèn)為這筆錢可以用于抵扣租賃期間的管理費(fèi)用。但事實(shí)真是如此嗎？
要理解履約保證金不能抵作管理費(fèi)的原因，我們需要先了解兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。
履約保證金：它是一種合同擔(dān)保，由租戶在簽訂租賃合同時(shí)支付給業(yè)主，以確保租戶履行合同義務(wù)。如果租戶違反合同，例如提前終止租賃或拖欠租金，業(yè)主有權(quán)從履約保證金中扣除相應(yīng)的損失賠償金。履約保證金的本質(zhì)是保證合同的履行，它是一種擔(dān)保性質(zhì)的資金，由業(yè)主單獨(dú)持有，不產(chǎn)生利息，也不會(huì)因租賃期間而減少或抵扣。
管理費(fèi)：管理費(fèi)是租戶為享受物業(yè)管理服務(wù)而支付的費(fèi)用。物業(yè)管理公司或業(yè)主為租戶提供日常維護(hù)、保潔、安保等服務(wù)，以確保租戶在租賃期間能夠舒適、安全地使用和管理租賃物業(yè)。管理費(fèi)是租戶對(duì)所享受到的物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)支出，它是一種服務(wù)性收費(fèi)，通常根據(jù)租賃面積或租金比例來計(jì)算。
從本質(zhì)上來說，履約保證金和管理費(fèi)屬于不同性質(zhì)的資金。履約保證金是合同擔(dān)保，而管理費(fèi)是服務(wù)性收費(fèi)。將二者混為一談，或認(rèn)為可以相互抵扣，是錯(cuò)誤的理解。
首先，履約保證金和管理費(fèi)涉及不同的法律關(guān)系。履約保證金涉及的是租戶與業(yè)主之間的合同關(guān)系，而管理費(fèi)涉及的是租戶與物業(yè)管理公司或業(yè)主之間的服務(wù)關(guān)系。租戶支付履約保證金，是為了保障自身履行合同義務(wù)，而支付管理費(fèi)，是為了獲得物業(yè)管理服務(wù)。
其次，二者的用途和性質(zhì)存在根本差異。履約保證金屬于擔(dān)保性質(zhì)的資金，僅在租戶違反合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主才有權(quán)使用。而管理費(fèi)是租戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)支出，屬于日常運(yùn)營費(fèi)用。履約保證金不應(yīng)因租賃期間而減少或抵扣，而管理費(fèi)則根據(jù)租賃情況和物業(yè)管理服務(wù)的提供而產(chǎn)生。
再次，從財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)的角度來看，履約保證金和管理費(fèi)也應(yīng)分開處理。履約保證金不應(yīng)計(jì)入業(yè)主的收入，而管理費(fèi)則屬于業(yè)主的日常收入。如果將履約保證金抵作管理費(fèi)，不僅不符合財(cái)務(wù)原則，也可能會(huì)造成稅務(wù)處理的混亂。
那么，如何正確處理履約保證金和管理費(fèi)呢？
對(duì)于租戶來說，在簽訂租賃合同前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，明確履約保證金和管理費(fèi)的支付方式、金額、時(shí)機(jī)等細(xì)節(jié)。在合同履行過程中，租戶應(yīng)及時(shí)支付管理費(fèi)，以確保物業(yè)管理服務(wù)的正常提供。同時(shí)，租戶也應(yīng)妥善保管好支付履約保證金的憑證，以便在合同到期或解除時(shí)，可以順利取回履約保證金。
對(duì)于業(yè)主來說，應(yīng)將履約保證金和管理費(fèi)分開管理和使用。履約保證金應(yīng)單獨(dú)存放，不應(yīng)挪作他用，也不能計(jì)入收入。管理費(fèi)則屬于日常收入，應(yīng)及時(shí)入賬，并合理使用，確保為租戶提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
某公司租賃了一棟商業(yè)辦公樓，合同規(guī)定需支付50萬元履約保證金和每月3萬元的管理費(fèi)。租賃初期，該公司按時(shí)支付管理費(fèi)，但隨后因資金周轉(zhuǎn)問題，提出將履約保證金抵作管理費(fèi)。業(yè)主同意后，該公司便停止支付管理費(fèi)。然而，在租賃后期，該公司提前解除合同，業(yè)主從履約保證金中扣除了相應(yīng)的違約金。該公司認(rèn)為業(yè)主的行為不合理，雙方因此發(fā)生糾紛。
案例中，該公司將履約保證金抵作管理費(fèi)的做法是不正確的。履約保證金和管理費(fèi)屬于不同性質(zhì)的資金，不能相互抵扣。該公司在停止支付管理費(fèi)后，實(shí)際上已經(jīng)違反了合同義務(wù)。業(yè)主從履約保證金中扣除違約金是合理的，也是對(duì)自身權(quán)益的保護(hù)。該案例說明，租戶和業(yè)主都應(yīng)正確理解和處理履約保證金和管理費(fèi)，避免因錯(cuò)誤做法而產(chǎn)生糾紛和損失。
綜上所述，履約保證金和管理費(fèi)屬于不同性質(zhì)的資金，具有不同的法律關(guān)系、用途和財(cái)務(wù)處理方式。將二者混為一談，或認(rèn)為可以相互抵扣，是錯(cuò)誤的理解。租戶和業(yè)主都應(yīng)正確處理履約保證金和管理費(fèi)，確保合同的順利履行和物業(yè)的良好管理。
