近日，某地產(chǎn)商因涉嫌挪用數(shù)億元履約保證金引發(fā)關(guān)注。購房者是維權(quán)的勁兒，可真不是蓋的！那么，什么是履約保證金？為何會發(fā)生挪用履約保證金的爭議？這種行為是否違法？又該如何規(guī)避相關(guān)風(fēng)險？我們今天就來好好說說這個事兒！
履約保證金，全稱 called Performance Bond，簡稱PB，是英文“Performance Bond”的翻譯。它是一種常見的商業(yè)行為，在各種合同中都會涉及到。履約保證金是指合同雙方為保證履行合同約定，由一方或雙方分別向另一方提供的、用于擔(dān)保履行合同的保證金。
簡單來說，履約保證金就是一筆存放在第三方的保證金，它由合同的雙方或任何一方提供，以確保合同的履行。通常情況下，履約保證金在合同簽訂后繳納，在合同履行完畢或合同終止后返還。
例如，甲公司與乙公司簽署了一項合作協(xié)議，雙方約定甲公司需要在半年內(nèi)為乙公司提供一定數(shù)量的原材料。為了確保甲公司能履行合同，甲公司需要向銀行或其他第三方機構(gòu)繳納一筆履約保證金。如果甲公司按時履行合同，履約保證金將在合同終止后如數(shù)返還；如果甲公司未能履行合同，乙公司可以動用這筆保證金來減輕損失。
“挪用”一詞的出現(xiàn)，就說明了履約保證金被使用了與合同約定不同的方式。通常情況下，挪用履約保證金是指開發(fā)商在項目未交付前，將購房者繳納的保證金用于自己的經(jīng)營或投資，而不是將款項放入監(jiān)管賬戶或作為信托資金管理。
在房地產(chǎn)行業(yè)，買賣雙方在簽訂商品房買賣合同后，買方通常需要向賣方（即開發(fā)商）支付一筆履約保證金。這筆錢的繳納有多種原因：
對于開發(fā)商來說，可以降低購房者違約的可能性，確保自己能收到房款； 對于購房者來說，在開發(fā)商未能按時交付房屋時，可以保障自己的利益，避免因開發(fā)商違約而造成的大額損失。而挪用履約保證金通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場。在商品房預(yù)售時，開發(fā)商為了證明自己有足夠的資金開發(fā)項目，需要向購房者征收一定比例的履約保證金。但是，一些開發(fā)商為彌補資金短缺或用于其他項目建設(shè)，就將這筆本該用于項目建設(shè)或監(jiān)管的資金挪用到其他地方。
根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，履約保證金具有以下幾種情況的，一般被視為違法：
數(shù)額過高：合同法規(guī)定，履約保證金不得超過主合同標(biāo)的額的10%，如果約定超過，超過部分將視為無效，購房者有權(quán)要求返還。
未按約定返還：合同雙方約定的保證金數(shù)額，在合同履行完畢或解除后，應(yīng)及時返還給繳納保證金的當(dāng)事人。如果開發(fā)商在房屋交付使用后，無正當(dāng)理由拒絕返還，就違反了合同法的相關(guān)規(guī)定。
未將保證金存入專用賬戶：履約保證金應(yīng)存入專用賬戶，由銀行進(jìn)行監(jiān)管。如果開發(fā)商將購房者的保證金挪用于其他用途，就違反了合同法和相關(guān)金融規(guī)定。
變相提高購房門檻：一些開發(fā)商為規(guī)避政策對首付款的限制，要求購房者在繳納首付款之外再繳納一筆可退還的“保證金”，實際是變相提高購房成本。這種行為不僅違反了*關(guān)于房地產(chǎn)市場的相關(guān)規(guī)定，也是對購房者權(quán)益的損害。
那么，作為購房者有沒有辦法避免履約保證金被挪用呢？以下幾點建議可以參考：
選擇可靠的開發(fā)商：盡量選擇有良好商業(yè)信譽、資金雄厚、有良好銷售口碑的開發(fā)商購房。雖然并不能完全避免風(fēng)險，但較有實力的開發(fā)商發(fā)生履約糾紛的幾率會更低。
仔細(xì)審查合同條款：在簽訂商品房買賣合同時，需要仔細(xì)閱讀合同中的每一條款，特別是關(guān)于履約保證金的條款。注意履約保證金數(shù)額、存入的銀行及賬號、返還時間和方式等內(nèi)容。如果開發(fā)商拒絕在合同中明確約定，或提出不合理的高額保證金，可以謹(jǐn)慎考慮是否購買。
要求開具發(fā)票或收據(jù)：繳納履約保證金時，應(yīng)向開發(fā)商索要正規(guī)的發(fā)票或收據(jù)，并注意保存。這樣可以作為購房者已繳納保證金的憑證，也便于后續(xù)維權(quán)。
關(guān)注資金去向：將保證金繳入開發(fā)商指定的賬戶時，注意觀察資金流向，是否被直接存入第三方賬戶或監(jiān)管賬戶?？梢砸箝_發(fā)商提供資金監(jiān)管協(xié)議，約定保證金的使用范圍，確保資金不被挪用。
積極維權(quán)：如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有挪用履約保證金的嫌疑，購房者應(yīng)積極收集證據(jù)，可向相關(guān)部門投訴或?qū)で蠓稍S護(hù)自己的合法權(quán)益。
近日，某市發(fā)生一起典型挪用履約保證金的案件。購房者王先生在2018年購買了某地產(chǎn)商的期房，并繳納了5萬元履約保證金。然而，在房屋交付前，王先生發(fā)現(xiàn)該地產(chǎn)商已將所繳保證金全數(shù)用于其他項目建設(shè)，導(dǎo)致自己的房屋未能按時交付。
王先生與地產(chǎn)商多次協(xié)商無果后，向市住建委投訴并提起訴訟。法院**終判定地產(chǎn)商違約，需全額返還履約保證金并支付相應(yīng)利息。王先生成功挽回了損失。
履約保證金本是合同雙方保障權(quán)益的誠信體現(xiàn)，但如果被挪用，將對購房者造成巨大損失。因此，購房者在繳納履約保證金時，需要提高警惕，注意資金安全，并了解相關(guān)法律法規(guī)，以免陷入陷阱。作為開發(fā)商，也應(yīng)遵守商業(yè)道德和法律規(guī)定，確保履約保證金用于合規(guī)范圍，避免因小失大。
挪用履約保證金雖然并非普遍現(xiàn)象，但對購房者的權(quán)益影響不容小覷。希望通過這篇文章，能幫助大家了解履約保證金的相關(guān)知識，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。在合同履約過程中，雙方應(yīng)共同維護(hù)市場秩序，確保履約保證金的使用合規(guī)合法，共同構(gòu)建誠信守約的商業(yè)環(huán)境。
