在租賃市場(chǎng)中，租戶與房東之間常常需要簽署租賃合同，而為了保障雙方的權(quán)益，履約保證金成為合同中不可或缺的一部分。然而，對(duì)于這一概念，有租戶認(rèn)為交了保證金就等于多了一層保護(hù)，可以高枕無(wú)憂；也有人將它與定金混為一談，造成不少混淆。實(shí)際上，履約保證金的存在不僅是為了保護(hù)房東的利益，更能為租戶自己帶來(lái)一定保障。那么，它真的是“交了就不能要回來(lái)”嗎？我們不妨從以下幾個(gè)方面來(lái)全面了解租賃合同履約保證金：
履約保證金，是租賃合同中一項(xiàng)重要的內(nèi)容。它通常是在租賃合同簽訂時(shí)，由租戶向房東支付的一筆費(fèi)用，也是房東對(duì)租戶履行合同的一項(xiàng)擔(dān)保。在法律規(guī)定范圍內(nèi)，雙方可通過(guò)協(xié)商確定保證金的數(shù)額。與定金不同，履約保證金并不屬于買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，而專屬于租賃合同。它的主要目的是為了確保租戶履行合同中的各項(xiàng)義務(wù)，如按時(shí)繳納租金、遵守房屋使用規(guī)定等，從而為房東提供一份保障。同時(shí)，它也為租戶自己設(shè)立了一道保護(hù)，當(dāng)租戶履行合同、未造成任何違約情況時(shí)，房東必須全額退還這筆費(fèi)用。
在我國(guó)，履約保證金的數(shù)額是由法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)定的。根據(jù)《合同法》及相關(guān)租賃法規(guī)，履約保證金一般不得超過(guò)兩個(gè)月租金的總額。對(duì)于超過(guò)法律規(guī)定數(shù)額的保證金，在合同終止或解約時(shí)，多繳的保證金部分是可以要回來(lái)的。因此，在簽署合同時(shí)，租戶有必要對(duì)這一條款進(jìn)行仔細(xì)審閱，確保自己的權(quán)益。
在實(shí)際生活中，我們也常會(huì)遇到一些特殊情況，例如房屋裝修所需費(fèi)用較高，或房屋設(shè)施設(shè)備比較**等。這些情況之下，履約保證金可能需要提高。對(duì)此，法律是允許雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上對(duì)保證金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整的。可通過(guò)補(bǔ)充條款進(jìn)行約定，但提高部分一般不超過(guò)原數(shù)額的百分之五十。在約定保證金時(shí)，建議租戶充分考慮自身經(jīng)濟(jì)情況，并權(quán)衡各種因素后再行決定。
一般情況下，如果租戶能夠按時(shí)繳納租金、愛(ài)護(hù)房屋設(shè)施、不違反合同約定，在合同期滿時(shí)，房東是應(yīng)當(dāng)全額退還履約保證金的。在退還過(guò)程中，房東往往會(huì)對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備情況進(jìn)行檢查，確認(rèn)無(wú)誤后，就應(yīng)該盡快將保證金返還給租戶。如果租戶在租住期間有違約行為，例如未按時(shí)繳納租金、私自轉(zhuǎn)租等，房東有權(quán)不退還或扣除部分保證金，用于彌補(bǔ)自己的損失。因此，租戶在租住期間應(yīng)謹(jǐn)記履行合同義務(wù)，維護(hù)房屋整潔與完好，才能有望順利收回保證金。
在合同期滿后，如果租戶想繼續(xù)租住，而房東也同意續(xù)租，則原保證金一般會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)入下一個(gè)租賃合同之中，仍然需要遵守原合同的相關(guān)規(guī)定。如果租戶不續(xù)租，則需要與房東進(jìn)行清算，由房東查驗(yàn)房屋及設(shè)施設(shè)備情況，確認(rèn)無(wú)誤后退還保證金。這里需要注意的是，在退還保證金時(shí)，房東無(wú)權(quán)額外收取任何費(fèi)用或以其他名義扣除保證金。如果發(fā)生這種情況，租戶有權(quán)要求房東全額退還。
盡管租賃合同對(duì)履約保證金有明確約定，但在實(shí)際操作中，仍可能發(fā)生爭(zhēng)議。例如，在合同期滿后，房東以房屋損壞為由拒絕退還保證金，或是在租戶已履行合同情況下，房東仍不退還或拖延退還保證金等。對(duì)于此類情況，租戶可通過(guò)以下途徑解決：
與房東友好協(xié)商：首先，可以嘗試與房東進(jìn)行友好溝通，說(shuō)明自己的合同履行情況，并就保證金退還事宜進(jìn)行協(xié)商。在權(quán)利義務(wù)對(duì)等的前提下，多數(shù)爭(zhēng)議可通過(guò)雙方的友好協(xié)商解決。
尋求第三方介入：若與房東溝通無(wú)果，可尋求房屋中介或社區(qū)居民委員會(huì)等第三方力量介入調(diào)解。由第三方從中協(xié)調(diào)，往往能更客觀地解決爭(zhēng)端。
法律途徑解決：在上述方式無(wú)法解決時(shí)，租戶可通過(guò)向法院提起訴訟，依法維護(hù)自己的權(quán)益。在訴訟時(shí)，需要提供相關(guān)證據(jù)，如租賃合同、繳費(fèi)記錄、房東違約證據(jù)等，以證明自己已履行合同義務(wù)。
小張通過(guò)中介租下一套房子，合同約定租期為一年，并支付了兩個(gè)月租金的履約保證金。在租住期間，小張一直按時(shí)繳納租金，也未曾造成任何困擾?？墒窃诤贤跐M想要拿回保證金時(shí)，房東以各種理由推脫，甚至不接電話。小張可先與中介公司聯(lián)系，由中介公司出面與房東溝通，若房東仍不配合，可申請(qǐng)房屋征信機(jī)構(gòu)介入，或采取法律手段，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。
小王則是因?yàn)橐还P巨額的履約保證金而苦惱。由于租住的房屋是**裝修房源，房東要求支付六個(gè)月的租金作為保證金。合同簽訂后，小王按時(shí)繳納了這筆費(fèi)用。但在租住期間，房東多次以各種借口增加租金，且未做任何裝修。對(duì)于房東的無(wú)理要求，小王可拒絕支付，并指出房東的違約行為，要求按原合同執(zhí)行，或在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上對(duì)合同進(jìn)行修改。若房東仍不配合，可考慮與房東解約，并要求退還保證金。
履約保證金作為租賃合同的重要組成部分，既能保障房東的權(quán)益，也為租戶提供一定保護(hù)。租戶在簽署合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真閱讀合同條款，特別是關(guān)于保證金數(shù)額及退還的相關(guān)內(nèi)容。在租住期間，謹(jǐn)記按時(shí)繳納租金、愛(ài)護(hù)房屋設(shè)施，以期在合同期滿時(shí)順利拿回保證金。如果發(fā)生爭(zhēng)議，可通過(guò)多種途徑解決，切莫采取暴力等極端方式。在保障自身權(quán)益的同時(shí)，也應(yīng)尊重房東的合法權(quán)益。
租賃合同履約保證金雖然看似復(fù)雜，但實(shí)際上是維護(hù)雙方權(quán)益的有效手段。租戶不必過(guò)于緊張，在了解相關(guān)規(guī)定、明確自身義務(wù)的前提下，理智應(yīng)對(duì)，就能更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。
