在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，履約保函是開發(fā)商和施工方之間常見的保證履約手段。當(dāng)開發(fā)商與施工方簽訂施工合同后，開發(fā)商往往會(huì)要求施工方提供一份由銀行或擔(dān)保公司出具的履約保函，以確保施工方能夠按照合同約定履行自己的義務(wù)。
那么，什么是履約保函？在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，履約保函起到什么作用？使用時(shí)需要注意哪些問題？
履約保函，是指由銀行或擔(dān)保公司出具的、保證合同一方當(dāng)事人（即保函受益人）在對(duì)方當(dāng)事人（即保函開立申請(qǐng)人）沒有按合同約定履行義務(wù)時(shí)，由出具保函的一方（即保函出具人）承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的書面文件。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，履約保函通常由施工方申請(qǐng)、銀行或擔(dān)保公司出具，保證施工方按時(shí)、按質(zhì)、按量完成施工合同約定的工程，并確保施工方不發(fā)生拖欠工程款、工程質(zhì)量問題等行為。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)商與施工方簽訂施工合同，約定工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程款支付等事項(xiàng)。為了確保施工方能夠按照合同約定履行義務(wù)，開發(fā)商通常會(huì)要求施工方提供履約保函。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往要求施工進(jìn)度緊湊，以確保項(xiàng)目能夠如期交付使用。如果施工方因資金問題、管理問題等原因?qū)е鹿こ萄诱`，將對(duì)開發(fā)商造成巨大損失。履約保函可以保證施工方按照合同約定的工期完成工程，避免因工程延誤而造成的損失。
工程質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵。如果工程質(zhì)量存在問題，將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，甚至造成房屋坍塌、傷亡事故等嚴(yán)重后果。履約保函可以保證施工方按照合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成工程，避免因工程質(zhì)量問題而造成損失。
施工方拖欠工程款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中常見的問題。施工方可能因資金周轉(zhuǎn)問題、合同糾紛等原因拖欠工程款，導(dǎo)致下游材料供應(yīng)商、工人等利益受損，從而引發(fā)集體上訪、訴訟等事件。履約保函可以保證施工方按時(shí)支付工程款，避免因工程款拖欠而造成的負(fù)面影響。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，使用履約保函需要注意以下問題：
履約保函由銀行或擔(dān)保公司出具。在選擇出函方時(shí)，應(yīng)選擇有擔(dān)保資質(zhì)、信譽(yù)良好的機(jī)構(gòu)。出函方應(yīng)具有足夠的償付能力，以確保其在需要履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)能夠及時(shí)、足額賠償。
保函內(nèi)容應(yīng)明確具體，包括但不限于：
保函出具人的名稱、地址； 保函受益人的名稱、地址； 保函金額及幣種； 保函有效期； 出函條件及出函事由； 保函出具人的義務(wù)及責(zé)任； 爭(zhēng)議解決方式等。保函的有效期應(yīng)覆蓋施工合同的履行期，并留有足夠的寬限期。如果施工合同延期，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)保函延期，以確保保函在施工合同履行期內(nèi)有效。
履約保函具有獨(dú)立性，這意味著保函的存在及效力不以施工合同的效力為條件。即使施工合同無效或被撤銷，保函依然有效，出函方仍需承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。因此，在申請(qǐng)保函時(shí)，應(yīng)充分考慮施工合同的風(fēng)險(xiǎn)，避免因施工合同的無效或被撤銷而造成損失。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司與一家建筑公司簽訂施工合同，合同約定工期為一年，工程款分三期支付。合同簽訂后，開發(fā)公司要求建筑公司提供履約保函。建筑公司向銀行申請(qǐng)了一年期的履約保函，并按時(shí)開立。
施工過程中，由于材料價(jià)格上漲，建筑公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致工程延誤。開發(fā)公司按照保函約定向銀行索賠，要求賠償因工程延誤造成的損失。銀行按照保函約定及時(shí)支付了賠償金，確保了開發(fā)公司的項(xiàng)目如期交付。
在這個(gè)案例中，履約保函發(fā)揮了保證工程如期交付的作用。建筑公司因資金問題導(dǎo)致工程延誤，按照保函約定，出函方銀行需要承擔(dān)賠償責(zé)任。開發(fā)公司在收到賠償金后，可以用于支付延期交付的罰金、賠償購房者的損失等，從而降低了工程延誤帶來的負(fù)面影響。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，履約保函是確保施工方履約的重要手段。開發(fā)商可以通過要求施工方提供履約保函，來保證工程如期交付、工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)、工程款按時(shí)支付等。在使用履約保函時(shí)，應(yīng)選擇有資質(zhì)的出函方，明確保函內(nèi)容，注意保函的有效期和獨(dú)立性等。此外，開發(fā)商還應(yīng)充分評(píng)估施工方的履約能力，避免因施工方無法履約而造成損失。
