題目雖然法律味十足，但實(shí)際上是與我們生活密切相關(guān)的一個(gè)法律問(wèn)題。買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要求購(gòu)房者繳納一筆履約擔(dān)保金，但許多人對(duì)這筆錢的性質(zhì)和用途并不十分清楚。它與定金有何不同？又該如何保障自己的權(quán)益？我們不妨一起來(lái)探討一下。
履約擔(dān)保金的內(nèi)涵
履約擔(dān)保金，是合同法中規(guī)定的概念。在房屋買賣中，買方為保證履行合同，向賣方提供的一筆資金，就是履約擔(dān)保金。它與定金的不同之處在于，定金更多的是為了擔(dān)保合同的履行，具有懲罰性，如果買方違約，賣方可以不退還定金；而履約擔(dān)保金更多的是為了保證買方履行合同，如果買方違約，賣方應(yīng)當(dāng)將這筆錢退還。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，繳納履約擔(dān)保金就好比是在與開(kāi)發(fā)商簽署了合同之后，再交一份“保證金”。它可以讓開(kāi)發(fā)商安心，相信買方不會(huì)輕易違約，自己也不會(huì)血本無(wú)歸。如果買方能夠按約定履行合同，在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，這筆錢就會(huì)如數(shù)退還。
未交履約擔(dān)保金的法律依據(jù)
那么，為什么很多開(kāi)發(fā)商在收定金之余，還會(huì)要求購(gòu)房者繳納履約擔(dān)保金呢？這就涉及到法律對(duì)這一行為的解讀了。
《合同法》規(guī)定，擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，口頭承諾無(wú)效。在房屋買賣合同中，如果買賣雙方對(duì)履約擔(dān)保金事宜有約定，應(yīng)當(dāng)按照約定處理。如果約定不明，可以參照《**人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》的相關(guān)規(guī)定，即“當(dāng)事人以現(xiàn)金、有價(jià)證券、票據(jù)等形式提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式確定擔(dān)保方式、擔(dān)保金額、擔(dān)保期限、擔(dān)保責(zé)任的范圍以及擔(dān)保人的義務(wù)和責(zé)任等內(nèi)容”。也就是說(shuō)，口頭承諾不繳或少繳履約擔(dān)保金是行不通的，必須以書(shū)面合同為依據(jù)。
此外，《合同法》還規(guī)定，對(duì)履行合同提供擔(dān)保有多種方式，包括保證、抵押、質(zhì)押、留置等。其中，履約擔(dān)保金屬于“保證”的范圍。在房屋買賣中，如果買方不能按時(shí)履行合同，賣方可以以這筆錢作為補(bǔ)償。
需要注意的是，對(duì)于履約擔(dān)保金，法律沒(méi)有明確規(guī)定其上限。在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)、買方信用情況等因素來(lái)確定，并通過(guò)合同將購(gòu)房者“鎖定”。如果不繳或少繳履約擔(dān)保金，賣方有權(quán)要求買方在一定期限內(nèi)補(bǔ)齊，否則可視為違約。
繳納履約擔(dān)保金有哪些坑？
雖然繳納履約擔(dān)保金是法律允許的，但這筆錢并不是一筆“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”的付出。如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂，購(gòu)房者同樣有損失履約擔(dān)保金的風(fēng)險(xiǎn)。
以某知名樓盤為例，購(gòu)房者王先生就曾因開(kāi)發(fā)商的一紙通知，心驚不已。王先生在買房時(shí)曾繳納了不菲的履約擔(dān)保金，可后來(lái)開(kāi)發(fā)商以“受疫情影響，資金緊張”為理由，要求業(yè)主再繳一筆與房?jī)r(jià)相當(dāng)?shù)摹鞍踩ＷC金”。王先生拒絕后，就被開(kāi)發(fā)商告知如果不繳，將被視為違約，履約擔(dān)保金不予退還。
此情況可謂是典型“違約金”爭(zhēng)議。法律規(guī)定，擔(dān)保金額度應(yīng)與可能發(fā)生的損失相當(dāng)，如果明顯過(guò)高，買方可以要求降低；如果開(kāi)發(fā)商以各種理由強(qiáng)制收取高額擔(dān)保金，買方可拒絕繳納，并要求通過(guò)銀行進(jìn)行第三方托管。
此外，在繳納履約擔(dān)保金時(shí)，還應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：
盡量選擇銀行轉(zhuǎn)賬，保留憑證。 建議采用銀行轉(zhuǎn)賬的方式繳納履約擔(dān)保金，并保留好轉(zhuǎn)賬記錄、合同等憑證，以備出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)能有據(jù)可查。切記不要將大筆資金直接交給個(gè)人，以免出現(xiàn)糾紛時(shí)無(wú)法取證。
詳細(xì)了解退款條件和流程。 履約擔(dān)保金退還往往有嚴(yán)格條件，例如商品房買賣合同備案、開(kāi)發(fā)商的簽字、公證處公證等。購(gòu)房者應(yīng)在繳納履約擔(dān)保金之前，詳細(xì)了解退款的條件和流程，并約定好退款時(shí)間。
如何保障權(quán)益？
繳納履約擔(dān)保金時(shí)，購(gòu)房者要牢記“未簽字前，資金不流出”的原則。除了上述提到的選擇轉(zhuǎn)賬繳納、保留憑證外，還有哪些方法能更好地保障自己的合法權(quán)益？
盡量選擇有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。 這筆錢**終能否拿回，與開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度和資金情況緊密相關(guān)。因此，在選擇開(kāi)發(fā)商時(shí)，就要多考慮其以往的口碑、項(xiàng)目質(zhì)量、交付情況等。
詳細(xì)審閱合同，特別是關(guān)于履約擔(dān)保金的條款。 合同是保障購(gòu)房者權(quán)益的**有力證據(jù)。在簽署合同時(shí)，要仔細(xì)閱讀每一條款，特別是關(guān)于履約擔(dān)保金數(shù)額、繳納方式、退還條件和違約責(zé)任等內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)約定有不合理之處，可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商修改，或向**人士尋求幫助。
要求第三方托管。 在簽署合同后，如果開(kāi)發(fā)商仍堅(jiān)持要高額收取履約擔(dān)保金，不妨與開(kāi)發(fā)商協(xié)商將錢交予第三方托管，例如將錢存入開(kāi)發(fā)商在擔(dān)保公司的賬戶，或交由有公信力的機(jī)構(gòu)代為保管，以減少資金安全風(fēng)險(xiǎn)。
保留好證據(jù)，積極維權(quán)。 如果出現(xiàn)糾紛，一定要保留好相關(guān)證據(jù)，例如合同、繳款憑證、開(kāi)發(fā)商的違約通知書(shū)等。發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可向住建部門、房管部門或消協(xié)組織尋求幫助，甚至可以提起訴訟，通過(guò)法律途徑解決。
**需要強(qiáng)調(diào)的是，履約擔(dān)保金雖然是通行的做法，但并不意味著購(gòu)房者必須接受任何不合理的條款。在繳納這筆錢時(shí)，要保持警惕，充分了解相關(guān)法規(guī)，才能更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。在保障自身權(quán)益的同時(shí)，也促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。
