在物業(yè)管理行業(yè)中，合同履約保證金作為一種常見的風險防范措施，發(fā)揮著至關重要的作用。它不僅能有效保障業(yè)主或物業(yè)使用人的權益，也是維護物業(yè)管理公司合法權益的關鍵。然而，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理辦法，實踐中存在著諸多問題，如保證金收取標準不一、使用和退還過程糾紛頻發(fā)等，亟需建立完善的管理制度。因此，制定《物業(yè)合同履約保證金管理暫行辦法》具有重要意義。
物業(yè)合同履約保證金，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人等主體之間，為保證物業(yè)合同的履行，而收取或繳納的一定數(shù)額資金。其目的在于約束各方行為，督促合同義務人履行合同義務，保障合同權利人的合法權益，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的和諧穩(wěn)定。
目前，在物業(yè)管理活動中，合同履約保證金問題頻發(fā)，主要表現(xiàn)為：
收取標準不統(tǒng)一：不同物業(yè)管理公司、不同物業(yè)管理區(qū)域，收取的合同履約保證金數(shù)額差異較大，缺乏統(tǒng)一標準，容易引發(fā)爭議。
使用和退還糾紛多：業(yè)主或物業(yè)使用人對合同履約保證金的使用和退還過程存在疑慮，認為物業(yè)管理公司隨意使用或拖延退還，導致糾紛不斷。
監(jiān)管制度不完善：現(xiàn)行法律法規(guī)對合同履約保證金管理缺乏詳細規(guī)定，監(jiān)管主體和監(jiān)管方式不明確，導致監(jiān)管缺位，影響保證金的安全和有效使用。
保證金性質界定難：合同履約保證金與物業(yè)管理費、押金等存在區(qū)別，但在實踐中，各方對保證金的性質界定存在分歧，容易引發(fā)糾紛。
為有效解決上述問題，維護各方合法權益，制定《物業(yè)合同履約保證金管理暫行辦法》十分必要。辦法應包括以下內(nèi)容：
明確適用范圍和主體。暫行辦法適用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人等主體之間，為保證物業(yè)合同的履行而收取或繳納的合同履約保證金。
規(guī)范收取和繳納。暫行辦法應規(guī)定合同履約保證金的收取標準，包括收取范圍、數(shù)額、方式等，并要求物業(yè)管理公司提供詳細的收費明細和使用計劃。同時，明確業(yè)主或物業(yè)使用人繳納保證金的期限和方式，確保其知情權和監(jiān)督權。
嚴格使用和退還。暫行辦法應規(guī)定合同履約保證金的使用范圍和程序，要求物業(yè)管理公司設立專戶管理，并定期公布使用情況。對于保證金的退還，應明確退還條件和程序，確保及時、足額退還，并要求物業(yè)管理公司提供詳細的退還明細。
建立監(jiān)管機制。暫行辦法應明確監(jiān)管主體和監(jiān)管方式，可由業(yè)主委員會或其授權的業(yè)主監(jiān)督小組負責監(jiān)管，接受業(yè)主的監(jiān)督和質詢。同時，規(guī)定物業(yè)管理公司應定期向監(jiān)管主體報告保證金使用和退還情況，并接受監(jiān)督檢查。
細化違約責任條款。暫行辦法應規(guī)定物業(yè)管理公司違規(guī)收取、使用和退還保證金的責任，包括罰款、賠償損失、追究刑事責任等，并規(guī)定業(yè)主或物業(yè)使用人違約應承擔的責任，確保各方遵守辦法規(guī)定。
案例一：某物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂合同，約定由業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司繳納合同履約保證金。但物業(yè)管理公司未按約定提供詳細的收費明細和使用計劃，業(yè)主委員會對此提出質疑。**終，在監(jiān)管主體的介入下，物業(yè)管理公司退還了部分保證金，并承諾今后嚴格按照規(guī)定使用和退還保證金。
案例二：某物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司簽訂合同，約定由物業(yè)使用人繳納合同履約保證金。但在合同履行過程中，物業(yè)管理公司以各種理由拖延退還保證金，引發(fā)物業(yè)使用人不滿。在監(jiān)管主體的協(xié)調(diào)下，物業(yè)管理公司退還了保證金，并支付了相應的違約金。
制定《物業(yè)合同履約保證金管理暫行辦法》，有利于規(guī)范合同履約保證金的收取、使用和退還過程，維護業(yè)主或物業(yè)使用人的合法權益，保障物業(yè)管理公司的合理經(jīng)營，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。同時，也有利于減少糾紛，降低風險，維護物業(yè)管理區(qū)域的和諧穩(wěn)定，提升居民的幸福感和滿意度。
總之，暫行辦法的制定，是完善物業(yè)管理制度的重要一環(huán)，是維護各方權益、防范風險的重要保障，對推動物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化、標準化和法治化具有重要意義。
