在二手房交易中，買賣雙方通常會簽署一份《房屋買賣合同》，合同中一般都會涉及一個重要的條款，那就是履約保證金。二手房履約保證金是什么？它起到什么作用？有哪些注意事項？這些都是二手房買賣雙方，尤其是購房者需要了解清楚的問題。
二手房履約保證金，是指在二手房交易過程中，買賣雙方約定由買房人支付給賣房人一定數(shù)額的金額，作為履行合同的擔(dān)保。如果買房人違約，將損失這筆履約保證金；如果賣房人違約，則要雙倍返還履約保證金給買房人。
履約保證金的作用主要是為了保證交易的順利進(jìn)行，約束買賣雙方的行為。如果買房人違約，將損失履約保證金，從而減少買房人違約的可能性；如果賣房人違約，則要雙倍返還履約保證金，從而增加賣房人違約的成本。
2.減少交易風(fēng)險對于買房人來說，支付履約保證金可以減少交易風(fēng)險。如果賣房人出現(xiàn)一房多賣的情況，或者在交易過程中反悔，買房人可以要求賣房人雙倍返還履約保證金，從而彌補(bǔ)自己的損失。
對于賣房人來說，收取履約保證金可以一定程度上保證買房人的誠意，避免買房人臨時反悔，導(dǎo)致自己錯失其他買家。
二手房履約保證金的數(shù)額一般由買賣雙方協(xié)商確定，通常情況下是房屋總價的1%-3%，但**不得超過5%。以北京為例，根據(jù)《北京市存量房屋買賣合同》示范文本，履約保證金的約定是：“出賣人（甲方）違約的，雙倍返還定金；買受人（乙方）違約的，定金不予返還?；虺鲑u人（甲方）違約的，向買受人（乙方）支付房價款總額__/（%）的違約金；買受人（乙方）違約的，向出賣人（甲方）支付房價款總額__/（%）的違約金?！?/p>
二手房履約保證金由誰來監(jiān)管，需要在合同中明確約定。一般情況下，履約保證金由中介公司、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)或公證機(jī)關(guān)來監(jiān)管。如果是中介公司監(jiān)管，需要確保中介公司是正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，并要求中介公司出具履約保證金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管方式、監(jiān)管期限等事項。如果是第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)或公證機(jī)關(guān)監(jiān)管，則需要與監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂三方協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)。
在簽署《房屋買賣合同》時，買賣雙方要明確違約責(zé)任，尤其是要約定賣房人違約時雙倍返還履約保證金的條款。如果合同中沒有明確約定，買房人可能無法要求賣房人雙倍返還履約保證金。
2.及時辦理過戶對于買房人來說，在支付履約保證金后，要及時辦理房屋過戶手續(xù)，避免因逾期辦理過戶導(dǎo)致違約。如果買房人逾期辦理過戶，賣房人有權(quán)要求買房人支付違約金，或者解除合同并要求買房人賠償損失。
3.注意資金安全對于買房人來說，支付履約保證金時，要注意資金安全，盡量避免直接將履約保證金支付給賣房人個人，而是通過中介公司、第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)或公證機(jī)關(guān)來監(jiān)管。如果直接將履約保證金支付給賣房人個人，賣房人一旦惡意違約，買房人可能難以追回履約保證金。
4.保留證據(jù)在交易過程中，買賣雙方要保留好相關(guān)證據(jù)，包括合同、付款憑證、監(jiān)管協(xié)議等，以便在發(fā)生糾紛時維護(hù)自己的權(quán)益。
小張準(zhǔn)備購買一套二手房，與賣房人王先生協(xié)商后，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，約定了履約保證金為5萬元，由中介公司監(jiān)管。但后來王先生反悔，拒絕辦理過戶手續(xù)。小張要求王先生雙倍返還履約保證金，王先生卻拒絕了。小張只能通過法律途徑維權(quán)，**終法院判決王先生雙倍返還履約保證金。
二手房履約保證金是二手房交易中買賣雙方約定的一項重要條款，它可以保障交易的順利進(jìn)行，減少交易風(fēng)險。買賣雙方在簽署《房屋買賣合同》時，要充分了解二手房履約保證金的相關(guān)規(guī)定，明確違約責(zé)任，并注意資金安全和保留證據(jù)。
