土地出讓履約保證金是土地出讓過(guò)程中的一項(xiàng)重要制度安排，旨在保障土地出讓合同的履行，促進(jìn)土地資源的合理開(kāi)發(fā)利用。近年來(lái)，隨著土地市場(chǎng)的不斷規(guī)范和發(fā)展，土地出讓履約保證金制度也不斷完善和優(yōu)化。那么，土地出讓履約保證金規(guī)定有哪些？又有什么作用呢？
土地出讓履約保證金，是指土地出讓人在出讓土地使用權(quán)時(shí)，要求土地受讓人（即開(kāi)發(fā)商）所繳納的一筆保證金，用于保證受讓人按照出讓合同約定如期進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)建設(shè)和資金繳納。
土地出讓履約保證金規(guī)定起著重要的保障作用。一方面，它可以有效督促土地受讓人按時(shí)履行出讓合同，避免因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目延期等原因?qū)е碌耐恋亻e置現(xiàn)象，保障土地的有效利用；另一方面，它也可以防止開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
我國(guó)關(guān)于土地出讓履約保證金的規(guī)定主要散見(jiàn)于不同地區(qū)的土地管理法規(guī)和土地出讓合同范本中。以上海市為例，其《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明確：“受讓人應(yīng)按合同約定繳納履約保證金，其金額為合同總價(jià)款的20%。受讓人未按合同約定繳納履約保證金的，出讓人有權(quán)終止合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還已支付的合同價(jià)款?！?/p>
土地出讓履約保證金規(guī)定是土地管理制度的重要組成部分，對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)、維護(hù)土地契約關(guān)系穩(wěn)定、促進(jìn)土地資源合理利用具有重要意義。
首先，土地出讓履約保證金規(guī)定有助于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序。 土地出讓履約保證金作為一種約束機(jī)制，可以有效防止開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為，避免因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題導(dǎo)致的土地閑置，從而維護(hù)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。
其次，土地出讓履約保證金規(guī)定可以保障土地出讓合同的順利履行。 通過(guò)繳納履約保證金，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)更多的違約風(fēng)險(xiǎn)和成本，從而增強(qiáng)履行合同的動(dòng)力和意愿，減少因開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致的合同糾紛，維護(hù)土地出讓雙方的合法權(quán)益。
再次，土地出讓履約保證金規(guī)定有利于促進(jìn)土地資源的合理開(kāi)發(fā)利用。 通過(guò)履約保證金制度，可以督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，避免土地閑置，從而提高土地利用效率，促進(jìn)土地資源的集約化和可持續(xù)利用。
在土地出讓履約保證金規(guī)定中，還有一些需要注意的細(xì)節(jié)問(wèn)題。例如，履約保證金一般以現(xiàn)金形式繳納，但也可以根據(jù)實(shí)際情況以銀行保函等形式代替；履約保證金一般在受讓人履行完出讓合同后返還，但如果受讓人存在違約行為，出讓方有權(quán)沒(méi)收部分或全部履約保證金。
此外，在實(shí)際操作中，還需要注意履約保證金的繳納時(shí)機(jī)和比例。一般來(lái)說(shuō)，履約保證金應(yīng)在簽訂出讓合同后、開(kāi)工建設(shè)前繳納，其金額比例根據(jù)各地規(guī)定和土地性質(zhì)有所不同。
【案例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，約定該公司以某塊土地的土地使用權(quán)人為名義，并按合同約定支付了土地出讓金和履約保證金。但該公司因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，未能按時(shí)支付第二期土地出讓金，市國(guó)土資源局遂解除合同，并沒(méi)收該公司所繳納的履約保證金。該公司不服，訴至法院，要求返還履約保證金。
【分析】本案中，市國(guó)土資源局與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書(shū)》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未按時(shí)支付第二期土地出讓金，構(gòu)成違約，市國(guó)土資源局有權(quán)解除合同。但關(guān)于履約保證金的處理，應(yīng)以是否造成損失為依據(jù)。若市國(guó)土資源局能夠證明因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的違約行為導(dǎo)致?lián)p失，則可沒(méi)收相應(yīng)金額的履約保證金；若無(wú)法證明損失，則應(yīng)返還履約保證金。
土地出讓履約保證金規(guī)定是土地出讓管理制度的重要組成部分，對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)、維護(hù)契約穩(wěn)定、促進(jìn)土地合理利用具有重要意義。在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)和合同要求，合理繳納履約保證金，避免因違約導(dǎo)致?lián)p失。同時(shí)，在處理履約保證金糾紛時(shí)，應(yīng)以是否造成損失為依據(jù)，合理判定保證金的歸屬。
