在房地產(chǎn)市場中，履約保函作為一種常見的保證履約的工具，在確保交易安全和降低違約風險方面發(fā)揮著重要作用。然而，也存在著一些問題，如保函真?zhèn)坞y辨、資金監(jiān)管難、流程不透明等，影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，加強對房地產(chǎn)履約保函的監(jiān)管，規(guī)范化、透明化、數(shù)字化地管理，是維護房地產(chǎn)市場秩序、保障各方權(quán)益的關(guān)鍵。
在房地產(chǎn)交易中，履約保函是保障交易雙方權(quán)益的重要工具。它由出證行保證，為買賣雙方提供履約保證，確保交易順利進行。如果一方違約，出證行將承擔相應(yīng)的賠償責任。
在房地產(chǎn)市場中，履約保函主要應(yīng)用于以下幾種場景：
購房定金擔保：在買房時，購房者往往需要先支付一筆定金作為誠意保證。為確保定金安全，買房人可以向銀行申請定金履約保函，由銀行作為擔保方，保證如期返還定金或按照約定執(zhí)行。
房屋預(yù)售資金監(jiān)管：在房屋預(yù)售時，開發(fā)商需要將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，確保資金用于工程建設(shè)。為確保資金安全，監(jiān)管機構(gòu)可以要求開發(fā)商提供履約保函，保證資金按照規(guī)定用途使用。
按揭貸款保證：在購房者申請按揭貸款時，銀行往往要求開發(fā)商提供履約保函，保證房屋如期交付和產(chǎn)權(quán)清晰，以防范貸款風險。
工程款支付保證：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商往往需要向施工方提供工程款支付保證，確保及時支付工程款。履約保函在此時可以保證施工方的權(quán)益，確保工程款的支付。
盡管履約保函在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮著重要作用，但目前也存在著一些問題和挑戰(zhàn)，主要包括：
保函真?zhèn)坞y辨：目前市場上出現(xiàn)了一些虛假保函，有的甚至是空頭保函，給交易安全帶來了隱患。辨別保函真?zhèn)纬蔀楸O(jiān)管的難點。
資金監(jiān)管難：履約保函涉及多方，包括銀行、開發(fā)商、購房者等，監(jiān)管機構(gòu)難以對保函背后的資金流進行有效監(jiān)管，增加了資金被挪用的風險。
流程不透明：保函的申請、出證、變更、兌付等流程往往不透明，容易出現(xiàn)暗箱操作，影響各方權(quán)益。
信息孤島：各部門、各機構(gòu)之間的信息不互通，導(dǎo)致監(jiān)管困難，無法有效評估風險和及時發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為。
為應(yīng)對上述挑戰(zhàn)，加強房地產(chǎn)履約保函監(jiān)管，以下舉措必不可少：
規(guī)范化管理：制定統(tǒng)一的標準和規(guī)范，包括保函的格式、內(nèi)容、申請流程、審核標準等，確保保函的真實性和有效性。建立保函登記平臺，要求所有保函統(tǒng)一登記，方便核驗。
透明化流程：保函的申請、出證、變更、兌付等流程應(yīng)透明化，及時公示相關(guān)信息，接受公眾監(jiān)督。建立保函查詢平臺，方便各方查詢保函的真實性、有效性及兌付情況。
加強信息共享：打破信息孤島，建立多部門、多機構(gòu)之間的信息共享機制，包括銀行、監(jiān)管機構(gòu)、開發(fā)商、購房者等，實現(xiàn)監(jiān)管信息的互聯(lián)互通。
引入數(shù)字化監(jiān)管：利用區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字技術(shù)，建立監(jiān)管平臺，實現(xiàn)保函的申請、審核、出證、變更、兌付等全流程的數(shù)字化管理。利用智能合約技術(shù)，實現(xiàn)保函的自動化審核和兌付，提高監(jiān)管效率和透明度。
在房地產(chǎn)履約保函監(jiān)管中，數(shù)字化監(jiān)管的成功實踐值得借鑒。以某城市的監(jiān)管平臺為例，該平臺利用區(qū)塊鏈技術(shù)，實現(xiàn)了保函的全流程數(shù)字化管理。
在該平臺上，銀行、監(jiān)管機構(gòu)、開發(fā)商、購房者等各方通過數(shù)字身份認證接入平臺，在區(qū)塊鏈上進行信息共享和交互。保函的申請、審核、出證、變更、兌付等流程均在平臺上完成，并實時記錄在區(qū)塊鏈上，確保了流程的透明化和不可篡改。
此外，平臺還利用智能合約技術(shù)，實現(xiàn)了保函的自動化審核和兌付。當出現(xiàn)違約情況時，智能合約將自動觸發(fā)，根據(jù)約定進行資金劃轉(zhuǎn)和賠償，提高了監(jiān)管效率，保障了各方的權(quán)益。
加強房地產(chǎn)履約保函監(jiān)管，規(guī)范化、透明化、數(shù)字化管理，是維護房地產(chǎn)市場秩序、防范風險、保障各方權(quán)益的關(guān)鍵。通過制定統(tǒng)一標準、建立監(jiān)管平臺、利用數(shù)字技術(shù)等舉措，可以有效提升監(jiān)管效率和透明度，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
